Az Alternatív Közösségek Egyesülete és a K-Monitor Egyesület 2023 végén indította el közös projektjét a Piac utca utcafronti üzlethelyiségeinek helyzetével kapcsolatban. Ebben az elemzésben az utcáról az első néhány hónapban összegyűjtött adatokat, információkat böngészheted adatvizualizációk segítségével.
Az elemzést megosztottuk a város döntéshozóival, az ügy érintettjeivel is, kérve őket, hogy fogalmazzanak meg javaslatokat az utca kihasználatlan üzlethelyiségeinek ügyében, illetve tegyenek vállalásokat.
Az elemzés közzétételével párhuzamosan 2024 nyarán egy közösségi kérdőívezésre is sor kerül, amelyben a helyi érintettek (lakosok, üzlettulajdonosok) szempontjait gyűjtjük össze. A projekt 2024 őszén egy nyilvános eseménnyel zárul, ahol bemutatjuk az összegyűjtött anyagokat és az ebből levont következtetéseket, javaslatokat, és megkíséreljük megszólaltatni a helyi döntéshozókat, hogy közösen, konstruktív szellemben gondolkodjunk arról, milyen lépések képzelhetőek el az utca élőbbé tételéhez és az itt lévő önkormányzati ingatlanvagyon jobb kihasználásához.
Az adatok forrása
Az itt bemutatott adatok alapvetően három forrásból származnak:
- Adatigénylésben kértük ki a debreceni önkormányzattól és az önkormányzati tulajdonú ingatlanokat kezelő Cívis Ház Zrt.-től az utcában lévő, önkormányzati tulajdonú üzletek adatait (2024-03-22). Köszönjük a Hivatal és a Zrt. konstruktív hozzáállását! (Az adatok innen letölthetőek)
- A Cívis Ház oldaláról és online hirdetések adataiból összegyűjtöttük a nyilvánosan meghirdetett önkormányzati üzlethelyiségeket, a listát pedig összevetettük az önkormányzattól kapott adatokkal (2024-04-30)
- Önkénteseinkkel végigjártuk az utcát, sőt a Nagytemplomtól egészen a Nagyállomásig sétálva összegyűjtöttük minden egyes utcafronti üzlethelyiségről, és az utcáról nyíló üzletudvarokról, milyen üzlet van itt (név, funkció), illetve feljegyeztük a szerdai és szombati nyitvatartásukat. Az adatfelvételhez a PARTIMAP.eu felületét használtuk. Az adatfelvétel lezárva: 2024-04-30.
A feldolgozott adatokat táblázatos formában itt találod. Az üzletek helyzetével kapcsolatos információk a fenti időpontokat tükrözik, azóta változhatott a státuszuk.
Önkormányzati helyiségek: a legnagyobb üzletház?
Az önkormányzatnak közel 40.000 négyzetméter nem lakáscélú helyisége van csak a Piac utcai címmel rendelkező ingatlanokban. Van köztük néhány négyzetméteres raktár, de iskolaépület (Piac utca 8.) és hivatali épület (Városháza) is (Piac utca 20.).
A kutatás egyik fontos felismerése, hogy milyen sok önkormányzati, vagyis köztulajdonban lévő üzlethelyiség van az utcában. Csak a Piac utcai címmel rendelkező, üzlet funkciójú helyiségek területe összevethető a Fórum bevásárlóközpont bruttó bérbeadható terének méretével. Ebben az összesítésben ráadásul nem szerepelnek az utcába torkolló mellékutcák önkormányzati tulajdonú üzletei. Az önkormányzattól kapott adatokból az is látszik, hogy minden ötödik négyzetméternyi önkormányzati tulajdonú üzlethelyiség üres az utcában. Ez az 5.635 m2 üres önkormányzati üzlethelyiség önmagában egy kisebb városszéli bevásárlóközpont méretével egyenlő. Az önkormányzati üzlethelyiségek legnagyobb része utcafronti, csak egy csekély része pince vagy udvari megközelítésű, vagyis a kiadatlan helyiségek nagyja a Piac utcáról megközelíthető és látható.
A Nagyállomástól a Nagytemplomig tartó helyszíni felmérésünk, amely nem csak az önkormányzati, hanem a magántulajdonú helyiségeket is vizsgálta, összesen 56 üres üzletet talált, ez nagyjából annyi, ahány üzlet összesen a Debrecen Plázában van. Az üresen talált üzletek többsége önkormányzati tulajdonú lehet, bár a teljes területre nincs hivatalos adatunk (a Piac utcaiak közül nagyjából 20 van önkormányzati tulajdonban, a teljes vizsgált területen ez még több). A helyszíni felmérés az üzlethelyiségek 18,6%-át találta üresen. Az utcán végigsétálva is feltűnő ez a magas arány, hiszen ezen üzletek utcafrontiak, az üres kirakat, vagy a KIADÓ tábla jól látható. Érdemes összevetni a felmérést egy közelmúltban készült budapesti felméréssel. Ott a közlekedési terheléssel sokkal jobban sújtott, lényegesen kevésbé élhető Rákóczi út kapcsán állapították meg, hogy ugyan egy külsőbb szakasza lényegében teljesen kiürült, de a belvárosi, Astoria és Blaha Lujza tér közötti, szintén erősen terhelt szakaszában sokkal kevesebb a kiadatlan üzlethelyiség, mint a debreceni Piac utcán.
Érdekesség, hogy az önkormányzat nekünk küldött nyilvántartása szerint egyedül a Piac utca 59. fszt/1. cím alatt lévő 210 m2-es üzlet az, ami műszakilag hasznosíthatatlan, a többi csak kiadatlan, de hasznosítható. A legnagyobb kiadatlan helyiség a Piac utca 34. fszt/1. alatti volt Alexandra, ami egyedül 2800 m2, de van az önkormányzatnak egy több mint 2000 m2-es zeneterme is a Piac utca 11-ben. A Piac utcai címmel rendelkező, önkormányzati tulajdonú, utcára nyíló üzletek közel 30%-a volt üres az adatigénylésünk áprilisi időpontjában!
Annak is utánanéztünk, hogy a Cívis Ház egyébként korrekt, informatív oldalán (vagy más, piaci hirdetőfelületen) az üres ingatlanok közül hányat hirdetnek, ki lehet-e venni ezeket az üres ingatlanokat? Azt találtuk, hogy az önkormányzati tulajdonú üres üzletek nagyjából harmada van meghirdetve. A térképen az általunk az utcán beazonosított összes (nem csak önkormányzati tulajdonú) üres üzlet között egy térképen is megnézheted, mely üzletek azok, amelyeket nyilvános hirdetéssel ki lehet venni. Ez azt mutatja, hogy a helyiséggazdálkodás hatékonyabbá tételével pl. más célra vagy más konstrukcióban, kedvezőbb feltételek melletti kiadással lenne potenciál az utcán lévő üres helyiségek hasznosítására, hiszen az önkormányzat – az utca legnagyobb bérbeadója – maga rendelkezik több tucat ilyen üres helyiséggel.
A térképen a helyszíni felmérésünk során üresként azonosított üzlethelyiségek láthatóak, köztük rózsaszínnel láthatóan a Cívis Ház által a vizsgálat áprilisi időpontjában nyilvánosan hirdetett ingatlanokat.
Milyen típusú üzletek vannak az utcában?
A továbbiakban azokat az adatokat mutatjuk be, amelyeket önkéntesek segítségével helyszíni bejárás során gyűjtöttünk. A fentiekkel szemben a vizsgált terület nem kizárólag a Piac utcai címmel rendelkező üzletekre terjed ki, hanem a Petőfi térre, és a becsatlakozó utcák torkolatára is.
A felmérésben önkénteseink 301 helyiséget rögzítettek, ebből 56 volt üres.
A vizsgált utcafronti helyiségek több mint harmada volt üzlet, és közel 20%-a vendéglátóhely. Vizsgáltuk az utcán található bevásárlóudvarok üzlethelyiségeit is, ezek funkcionális eloszlása némileg eltért az utcától a szolgáltatások javára, itt kevesebb üres üzlethelyiséget találtunk.
Az utcán domináns szerepet betöltő üzletek és vendéglátó helyiségek különböző alkategóriáit az alábbi térképen lehet böngészni. Az alkategóriára kattintva a térképen kiemelésre kerülnek az ebbe a funkcióba tartozó helyiségek, a térképen lévő kör fölé navigálva pedig az ott lévő intézmények neve is megjelenik. Ezen a térképen az udvarokban lévő helyiségek nem jelennek meg.
Jól látható, hogy a vendéglátóhelyek és kifejezetten az éttermek a Simonffy utca környékén csomósodnak, a Kistemplomnál délebbre alig találni ilyet. Kávézóból és zenés szórakozóhelyből a legtöbb a Gambrinus köz magasságában található, máshol elvétve. Ajándékot, ékszert, virágot is inkább az utca Nagytemplomhoz közeli részén vehetünk, míg élelmiszerboltok és szolgáltatások inkább a déli részen érhetőek el. Olyan szolgáltatások, mint szépségápolás, fodrászat, ügyvédek döntően a Petőfi téren érhetőek el.
Meglepő, hogy milyen kevés szórakozóhely, illetve a közösségi tér, kulturális színtér van az utcán, vagyis olyan hely, ahová az emberek nem vásárolni vagy fogyasztani, hanem valamilyen program miatt mennek. Az üzletek és vendéglátóhelyek forgalma szempontjából sem mindegy ugyanis, hogy hányan sétálnak az utcán és térnek be egy üzletbe, vagy ülnek be egy kávéra egy program után.
Az északi és déli rész közötti éles funkcióbeli különbséget az alábbi térképen is kiemeltük. Itt látható, hogyan tömörülnek a vendéglátóhelyek az utca északi, a szolgáltatások (különösen az egészségügyi, szépészeti szolgáltatások) a Petőfi tér felőli részen:
Összességében a legtöbb helyiségben ruházati üzlet (23) van – kiemelkedően sok ezek közül az esküvői ruhákkal foglalkozó üzlet, de alacsonyabb státuszú ruházati üzletekből is bőven találni. Ezzel nagyjából megegyező számú, inkább magasabb presztízsű ajándékbolt, virágbolt, könyv-, papír-írószer- vagy ékszerkereskedés (21). A “dobogóra” még a szépészeti szolgáltatásokat nyújtó üzletek (12) fértek fel, de jelentős számú utazási iroda és ingatlanos is található a Piac utcán. Érdekesség, hogy az utcán 4 hallókészülék-szaküzlet is megtalálható.
Azt, hogy egy utca mennyire élő, jól mutatja, hogy különböző napokon és napszakokban hány üzlet tart nyitva. Ahhoz, hogy ezt is meg tudjuk mutatni, helyszíni felmérésünk során kigyűjtöttük, hogy a vizsgált üzletek mikor vannak nyitva a szerdai és szombati napon.
A grafikonon az órát (0-24) jelző csúszkát tologatva ezt böngészheted. A térképen azok az üzletek fognak látszani, amelyek az adott időpontban nyitva vannak. Látható, hogy hétköznap öt óra után a legtöbb üzlet bezár, este kilenckor pedig az utca nagy részét szinte semmi sincs már nyitva. Szombaton 9-kor kezdődik az élet, de a plázákkal ellentétben délután már a legtöbb üzlet zárva van. A vendéglátóhelyek ilyenkor értelemszerűen tovább tartanak ki.
Összegzésként elmondható, hogy a központi fekvésű és jelentőségű, közlekedésileg jól ellátott, közterületi infrastruktúráját tekintve jó állapotban lévő Piac utcában magas az üres üzlethelyiségek száma. Ezen jelentős része önkormányzati tulajdonú, bérelhető helyiség. Az utca gazdag különböző funkciókban, de feltűnő a civil és közösségi terek és programlehetőségek hiánya az utca helyiségeiben.
A helyiségekért felelős Cívis Ház Zrt. a nyilvánosság számára is látható módon törekszik az üzletek bérbe adására: a kirakatokban táblákon és interneten is hirdet, a hasznosítatlan kirakatokat kirakat-kiállításokra használja fel, az üzemelő üzleteket pedig a Korzó Belváros Szeretem! mellékletében és annak online felületén népszerűsíti. Vannak tehát értékes törekvések, de azt gondoljuk, hogy sokkal élőbb, pezsgőbb és kihasználtabb is lehetne az utca. Ennek érdekében indítottunk kérdőíves kutatást a használói igényekről, és szervezünk ősszel beszélgetést az érintettekkel, konstruktív párbeszédet kezdeményezve az esetleges jobbító kezdeményezések felkarolása érdekében.